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회사 명의로 체결된 사택 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 지연·거부하고 있는 상황에서, 중견 콘텐츠·교육 관련 기업이 임대차보증금 회수를 위한 법적 대응 방안 전반에 관한 자문을 요청한 사안입니다. 

본 사안에서 임차인은 임직원 거주를 목적으로 회사 비용으로 보증금을 납입한 법인이었으며, 임대차계약은 최초 2년 계약 체결 후 상호 합의에 따라 3개월 연장되어 종료되었습니다. 

임차인은 계약 종료일에 목적물을 적법하게 반환하였음에도 불구하고, 임대인은 “추석 이후 자금 사정” 등을 이유로 보증금 반환을 미루다가, 사실상 신규 임차인이 구해질 때까지 반환 의사가 없다는 태도를 보였습니다. 

보증금 규모가 1억 원에 이르고, 반환 지연이 장기화될 경우 회사에 실질적인 재무적 손해가 발생할 우려가 있어, 신속하고 실효적인 법적 조치 수립이 핵심 쟁점으로 제시되었습니다. 

이에 본 자문에서는 먼저 임대차가 종료되고 목적물 인도가 완료된 이상, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인에 대하여 임대차보증금 반환청구권을 취득한다는 점을 전제로, 지연손해금 발생 여부 및 그 범위를 검토하였습니다. 

또한 임차인이 전입신고를 통해 주택임대차보호법상 대항력을 확보한 경우, 후순위 채권자나 권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다는 점을 명확히 설명하였습니다. 

아울러, 임대인의 대응 태도와 자금 사정의 불확실성을 고려할 때, 단순한 반환 요청에 그치기보다는 단계적이고 전략적인 법적 조치를 병행할 필요가 있음을 안내하였습니다. 

구체적으로는 ① 보증금 반환을 촉구하고 미이행 시 법적 조치를 예고하는 내용증명 발송, ② 임차권등기명령 신청을 통한 임대인에 대한 압박, ③ 임대인 소유 부동산 등 재산에 대한 가압류 신청, ④ 임대차보증금 반환 청구의 소 제기 또는 지급명령 신청 등 실무적으로 선택 가능한 절차를 종합적으로 제시하였습니다. 

특히 본건 목적물에 고액의 선순위 근저당권이 설정되어 있는 점을 고려하여, 경매 절차 진행 시의 일반적인 배당 구조와 함께, 보증금 1억 원이 주택임대차보호법상 소액임차인 요건에 해당하여 일정 금액에 대해서는 최우선변제권이 인정된다는 점을 상세히 검토하였습니다. 이를 통해 최악의 경우에도 회수 가능한 금액의 범위를 구체적으로 안내하였습니다. 나아가 소송 외 분쟁 해결 수단으로서 임대차분쟁조정위원회 조정신청 제도의 활용 가능성과 그 장단점도 함께 검토하여, 의뢰인이 상황에 적합한 대응수단을 선택할 수 있도록 하였습니다. 

본 사안은 개인 임차인이 아닌 법인 명의 사택 임대차라는 점에서 실무상 간과되기 쉬운 쟁점들을 다수 포함하고 있었으며, 임대인의 자금 사정, 선순위 담보관계, 실제 회수 가능성을 종합적으로 고려한 전략적 자문이 요구된 사례입니다. 본 자문을 통해 의뢰인은 막연한 대기 상태나 감정적 대응을 벗어나, 법적 권리관계를 명확히 인식하고 실효적인 보증금 회수 전략을 수립할 수 있었습니다. 또한 향후 유사한 사택 운영 및 임대차 계약 관리에 있어서도 실질적인 기준을 마련하였다는 점에서 실무적 의의가 있습니다.