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저희 법인은 부동산 경매절차에 입찰을 준비하는 회사를 대리하여, 경매 부동산의 담보채권을 보유한 채권자와 체결 예정인 계약서 검토를 진행했습니다.부실채권(NPL) 투자는 통상 채권 자체를 양수하여 투자자가 채권자의 지위를 취득하는 채권양수도(론세일) 방식과, 투자자가 경매에 직접 입찰하면서 민사집행법 제143조에서 정한 특별한 지급방법으로서 채권자의 승낙을 얻어 매각대금의 지급에 갈음하여 채무자의 채무를 인수하는 채무인수 방식으로 이루어집니다. 채무인수 방식은 채권 자체를 이전받는 것이 아니라 경매 낙찰을 전제로 채권자와 약정한 금액만을 지급하는 구조이므로, 채권양도 절차 없이 매각대금 전액을 일시에 마련하지 않고도 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 다만 입찰 조건, 인수할 채무의 범위, 배당 결과에 따른 정산 구조가 계약서에 복합적으로 규정되는 데다, 계약서가 통상 채권자 측 양식으로 제시되어 매수인에게 불리한 조항이 포함된 경우가 많으므로, 매수인으로서는 계약 체결 전 조항 전반을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.우선 입찰금액, 채권자에게 지급할 약정금액, 채무인수승낙서에 기재될 인수금액 등 계약상 여러 층위의 금액이 각각 어떻게 산정되는지, 선순위·동순위 채권자의 배당액과 집행비용의 부담이 정산 과정에서 어떻게 반영되는지를 명확히 규정하여, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액을 예측할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 또한 이러한 계약에는 매수인이 입찰에 참가하지 않거나 약정한 조건대로 대금을 납부하지 못하는 경우 기지급한 금원 전액이 채권자에게 위약금으로 귀속되는 조항이 포함되는 것이 일반적인데, 경매절차의 특성상 매수인이 통제할 수 없는 절차상 사유로 계약 이행이 좌절될 가능성도 있으므로, 매수인에게 책임 없는 사유로 인한 경우에는 위약금 몰취 대상에서 제외된다는 점을 명시할 필요가 있습니다. 아울러 대금 완납 이후 담보권 해지에 필요한 서류의 교부 시기와 절차를 명확히 할 필요도 있습니다.더불어 인수 대상 채권과 담보권의 유효성은 계약의 전제가 되는 사항이므로, 채권자로부터 해당 채권이 실재하고 그 잔액이 정확하며 담보권이 유효하게 존속한다는 점에 관한 진술 및 보장을 확보하고, 이것이 사실과 다른 경우 매수인이 계약을 해제하고 기지급한 금원 전액을 반환받을 수 있으며 이 경우 위약금 조항이 적용되지 않는다는 점을 규정하는 것이 바람직합니다. 채권자에 대한 포괄적인 면책 조항이 포함된 경우에도 채권자의 귀책사유로 발생한 손해는 면책 대상에서 제외되도록 그 범위를 제한하여야 합니다.저희 법인은 위와 같은 관점에서 계약서 조항 전반을 검토하고 의뢰인에게 유리한 방향의 수정안을 제시하여, 의뢰인이 거래의 위험을 최소화하고 안정적으로 경매절차에 참가할 수 있도록 지원하였습니다. 채무인수 방식의 경매 참가는 자금 조달 부담을 줄일 수 있는 유용한 수단이지만 계약 구조가 복잡하고 위약금 등 위험 요소가 많으므로, 계약 체결 전 법률 전문가의 조력을 받아 계약 조건을 면밀히 검토하는 것이 바람직합니다.

의뢰 기업은 체육시설 멤버십 기반 서비스를 제공하는 스타트업으로서 여러 유형의 멤버십을 운영하고 있었으며, 하나의 멤버십에 복수의 회원이 연계되어 이용할 수 있는 구조를 두고 있었습니다. 최근 회원이 기존 멤버십 유형을 변경하거나 타인에게 양도하고 기존 멤버십을 종료하는 사례가 증가함에 따라, 기존 멤버십 계약만으로는 상황별 법적 효과를 명확히 정리하기 어려운 문제가 나타났습니다. 이에 의뢰 기업은 멤버십 변경·양도·종료 과정에서 발생하는 계약관계의 이전·해소 방식, 유료 서비스 대금의 정산, 멤버십에 연동된 다수 회원의 권리·의무 처리 등을 명확히 하기 위한 별도의 합의서 양식을 마련하고자 자문을 요청하였습니다.주요 쟁점은 기존 멤버십 계약에서 예정되지 않은 변경·양도·종료 사유가 발생한 경우 이를 어떠한 계약상 효과로 확정할 것인지, 양도 시 신규 가입자가 종전 회원의 권리·의무를 어느 범위에서 승계하도록 설정할 것인지, 하나의 멤버십에 복수 회원이 연계된 구조에서 일부 또는 전부가 탈퇴하거나 변경하는 경우 계약관계를 어떤 방식으로 해소할 것인지, 이미 결제된 유료 서비스 대금의 환불 기준 등을 어떠한 방식으로 합의서에 반영할 것인지 등이었습니다.본 자문에서는 먼저 기존 멤버십 계약의 핵심 조항을 검토하여 회원 자격, 이용 범위, 요금제 운영 방식 등 변경·양도·종료에 직접 영향을 미치는 사항을 정리하였습니다. 이어 실제 운영 과정에서 반복적으로 발생할 수 있는 다양한 시나리오(멤버십 변경, 제3자 양도, 일부 회원 탈퇴, 전체 멤버십 종료 등)에 공통적으로 적용 가능한 합의서 구조를 마련하고, 이에 따라 필요한 당사자 간 동의 절차, 의무 승계 범위, 잔여 대금 정산 방식 등을 체계화하였습니다.본 업무는 멤버십 서비스의 복잡한 계약관계를 표준화된 문서로 정비함으로써, 향후 분쟁을 예방하고 멤버십 운영 정책의 일관성을 확보했다는 점에서 의의가 있습니다.

전자제품 유통 및 판매를 전문으로 하는 중견기업인 고객사는 신규 오프라인 매장 운영을 위하여 서울 시내 상가 건물에 대한 임대차계약 및 권리금 양도양수계약을 체결할 예정이었습니다. 이에 고객사는 해당 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지 여부, 상가건물임대차보호법상 차임 증액 한도 및 계약갱신요구권 인정 여부 등 전반적인 계약서 검토를 요청하였습니다.상가 임대차계약은 회사가 체결하는 흔한 계약 중 한 가지이나, 관련 법령의 개정이 잦은 편이고, 분쟁도 많으므로 상당한 주의를 요하는 계약이기도 합니다. 주택 임대차계약과 유사한 법리가 적용되나, 적용되는 임차인의 범위나 인정되는 보호범위에 있어서는 상당한 차이를 보이기도 합니다.고객사가 임차하려는 상가의 보증금 및 월차임을 환산한 환산보증금이 일정한 기준을 초과하는지 여부에 따라 상가건물임대차보호법이 일반적으로 적용되는지 여부가 달라집니다. 또한 기준을 초과하는 상가건물의 임차인이라 하더라도 무조건 보호받을 수 없는 것도 아닙니다.특히 임대차계약 갱신요구권으로 인해 상가건물의 임차인은 최대 10년의 계약기간을 보장받을 수 있으므로, 건물의 재건축 계획 등이 있는 임대인의 입장에서는 계약 체결에 앞서서 매우 신중할 필요가 있습니다. 만일 임대인이 10년의 계약기간을 원하지 않음을 알게 되었다면 임차인은 계약 체결 전에 이를 분명히 확인할 필요가 있으며, 임대차계약이 개시된 이후에도 차임 연체로 인해 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 이처럼 계약갱신요구권을 행사할 수 없다면, 향후 계약 종료시점에서 신규 임차인으로부터 권리금도 회수할 수 없다는 점도 유의해야 합니다.그 밖에도 임대차계약을 체결할 때는 임대차 공간이 건물의 일부라면 계약서에 도면을 함께 첨부해야 하고, 향후 임대차 종료 시 임차인의 원상복구의무를 정한 경우라면 본래의 상태를 명확히 할 수 있는 기준이나 사진 등을 첨부할 필요도 있습니다. 이는 주로 임대인이 명도를 청구하기 위한 목적이지만, 임차인도 보증금을 반환 받음에 있어서 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서도 필요한 항목이기도 합니다.마지막으로, 점점 더 많은 부동산 관련 계약서에 공인중개사의 중개수수료를 규정한 조항을 두고 있습니다. 따라서 계약이 취소, 해제되는 경우나 계약 당사자들이 가계약금을 주고받는 단계에서 가계약이 취소, 해제되는 경우에 있어서도 중개수수료를 지급할 의무가 있는지 등을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.우리 법인은 위와 같은 내용에 기초하여 고객사가 상가건물에 대한 임대차계약과 권리금계약을 안심하고 체결할 수 있도록 최선을 다해 자문을 제공했습니다.

의뢰인은 부동산 개발 및 투자를 전문으로 하는 회사이며, 최근 유원지에 위치한 기존 콘도미니엄 시설의 분양 및 회원모집 추진을 계획하고 있었습니다. 그러나 「도시∙군계획시설의 구조 및 설치기준에 관한 규칙(이하 “규칙”) 」이 개정되면서, 유원지 내 특정 숙박시설의 설치가 제한될 수 있게 되어 사업 추진에 제약이 발생할 가능성이 제기되었습니다. 이에 따라 의뢰인은, 개정 규칙이 기 준공된 콘도미니엄에도 적용되는지 여부와, 이후 분양·회원모집 등 관련 행정절차를 계속 진행할 수 있는지에 관하여 저희 법인에 자문을 요청하였습니다.본 사안에서 주요하게 다루어진 쟁점은, (1)개정된 규칙이 이미 준공된 숙박시설에도 적용되는지 여부, (2)‘설치’ 개념에 ‘분양’이나 ‘회원모집’과 같은 사후적 행위를 포함할 수 있는지 여부, (3)관광사업 등록 지위 승계의 효력과 미승인 객실의 분양 가능성 및 (4)종합휴양업 신규 등록을 통한 우회적 대응 가능성이었습니다.저희 법인은 위 규칙의 문언뿐만 아니라 관련 유권해석과 판례를 종합적으로 검토하여, 개정 규칙은 불소급 원칙에 따라 이미 준공된 숙박시설에는 적용되지 않으며, ‘분양’ 및 ‘회원모집’은 ‘설치’에 해당하지 않음을 설명하였습니다. 아울러, 기존 관광사업 등록 이력을 바탕으로 일부 미승인 객실에 대해서도 추가적인 승인이 가능하다는 점을 안내하였으며, 향후 종합휴양업 신규 등록을 통한 대체 경로도 함께 제시하였습니다.본 사안은 규제의 개정으로 인한 해석상 불확실성을 해소하고, 기 준공 시설에 대한 법적 안정성을 확보함으로써, 의뢰인이 중대한 사업 지연 없이 관련 절차를 이어갈 수 있도록 실질적인 해결책을 제시한 사례입니다.저희 법인은 도시계획 및 관광규제 분야에서도 정교한 해석과 대안을 바탕으로 한 신속한 대응력을 보유하고 있습니다. 앞으로도 복잡한 규제 환경 속에서 기업이 행정적 절차를 안정적으로 이행할 수 있도록, 현실적이고 효율적인 솔루션을 제공해 나가겠습니다.

워터파크에 포함되어 있는 호텔 건물을 관광호텔업로 등록하려는 고객사를 위해 관광진흥법령에 관한 자문을 수행했습니다. 해당 부지는 공유지로, 신탁된 집합건물에 대한 대지권 등기가 누락되어 있는 상황에서 관광호텔업 등록이 가능한지 검토하였습니다. 관광호텔은 3년마다 등급심사를 받아야 하는 등 승인 및 심사 과정이 까다롭지만, 최대 5성의 등급을 공식적으로 인증받을 수도 있습니다. 따라서 프리미엄 호텔을 지향하는 사업자에게는 도전적이며 매력적인 사업분야이기도 합니다.관광진흥법령에 따르면, 관광호텔업 등록을 위해서는 “대지 및 건물의 소유권 또는 사용권”을 확보해야 합니다. 고객사는 건물에 대해서는 신탁을 통한 실질적 소유권을 갖고 있었고, 토지에 대해서는 대부분의 지분을 직접 소유하고 있었습니다. 따라서 고객사는 적어도 법령상 요건인 사용권을 확보한 상태였습니다. 이는 공유자라 하더라도 공유물의 과반수 지분을 확보한 사람은 공유물의 관리방법을 단독으로 결정할 수 있고, 특정 부분을 배타적으로 사용할 수도 있다는 민법 제265조 및 관련 대법원 판례(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등)의 해석 결과입니다.만일 호텔로 사용하려는 건물이 집합건물이지만 다른 집합건물과 달리 대지권 등기가 건물 등기부에 누락되어 있는 경우에도 관광호텔업 등록이 가능할까요? 관광호텔업 등록을 위해서 호텔로 사용할 집합건물에 대해 반드시 대지권 등기가 필요하다는 법령 조항은 없습니다. 즉, 호텔로 사용할 토지와 건물에 대한 사용권을 확보했다면 대지권의 등기가 없다는 이유로 관광호텔업 등록이 반려되어서는 안되며, 그러한 반려처분에 대해서는 행정심판이나 소송을 통해 다툴 수 있습니다.다만, 회원을 모집하려는 관광호텔이라면 대지 및 건물 소유권을 확보해야 합니다. 따라서 완전한 소유권을 확보하지 못한 사업자라면 회원 모집계획 없이 관광호텔 운영을 개시하되, 운영 중 회원 모집 계획을 (변경)승인받기 전까지 대지 및 건물에 대한 소유권을 확보해야 합니다.이처럼 법무법인 DLG는 관광진흥법상 관광호텔업을 포함한 다양한 관광사업에 관해 신뢰성 있는 자문을 제공해 왔으며, 관련 민사 및 행정소송에 있어서도 만족스러운 성과를 지속적으로 성취하고 있습니다.