고객사는 스포츠 의류를 생산, 판매하는 글로벌 기업으로, 한국 내 매장을 추가 오픈하기 위해 임대차계약을 체결하면서 향후 임대차보증금을 확실하게 회수할 수 있는 방법을 확인하는 등의 목적을 위해 저희 법인에 법률자문을 의뢰했습니다.
일반적으로 임차인이 임대차계약을 체결하고 그 임대차보증금 반환채권을 안전하게 확보하기 위해서는 상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받거나, 전세권이나 근저당권을 설정받거나, 임대인의 협조 하에 민법상 임차권 등기를 설정하는 방법 등을 고려할 수 있습니다. 그러나 대규모 빌딩 중 상당수는 임대인이 임대차 목적물을 금융기관에게 담보로 제공하고, 신탁계약을 통해 해당 금융기관에게 1순위 우선수익권을 설정해 줍니다. 이러한 경우 임차인이 전세권 등 담보물건을 설정 받거나 임차권 등기를 설정 받기 위해서는 우선수익자의 동의를 받아 적절한 방식의 등기 절차를 밟아야 합니다. 특히 보증금이나 월차임의 상당한 규모인 대형 임대차의 임차인은 상가건물임대차보호법의 보호대상에서 벗어날 가능성이 높으므로, 1순위 우선수익자의 양보가 필수적일 수 있습니다. 다만 1순위 우선수익자들이 신탁계약을 통해 보유하는 사실상 최우선 순위 담보권을 고수하는 경우, 임차인들이 불리한 지위에 놓이게 되어 임대차계약 자체를 꺼려하는 경우가 발생합니다. 이에 신탁계약을 통해 우선수익자들은 일정한 금액 한도에서 우선수익권에 앞서는 임대차보증금 반환채권을 인정합니다. 이와 같은 조항을 담은 신탁계약서는 신탁원부의 형태로 등기부와 함께 공시되므로, 해당 한도 내의 임대차보증금에 대해서 담보물권의 지위가 인정된다고 볼 수도 있습니다. 그러나 보는 관점에 따라서는 이러한 임차인이 등기부상 공시되는 것이 아니고, 그와 같은 임대차보증금의 액수도 알 수 없다는 점에서 과연 우선수익자에 앞서는 권리를 인정하기는 어렵다고 볼 수도 있습니다.
저희 법인은 이와 같은 점들을 고려하여 임대차계약 및 계약서를 검토하였으며, 수탁자의 확인서를 확인하는 등의 법률자문을 제공하였습니다.